Budowlany boom na przedmieściach miast zmienia reguły gry rynku mieszkaniowego. Rozproszone projekty wymagają nowych kompetencji menedżerskich

Rynek mieszkaniowy coraz wyraźniej przesuwa się poza granice dużych miast. Dla deweloperów oznacza to konieczność prowadzenia projektów w bardziej rozproszonym i zróżnicowanym otoczeniu inwestycyjnym, w którym tempo decyzji administracyjnych, dostępność infrastruktury i lokalne priorytety znacząco się różnią. W takich warunkach niezbędne stają się kompetencje menedżerskie pozwalające łączyć perspektywę operacyjną z długoterminowym planowaniem w oparciu o lokalne uwarunkowania administracyjne i infrastrukturalne.

Nowe inwestycje coraz dalej od centrum miast

Analizy portalu BigData RynekPierwotny.pl ,,Przedmieścia w natarciu – coraz więcej Polaków wybiera życie poza miastem” pokazują, że suburbanizacja nie jest zjawiskiem chwilowym, lecz istotnym trendem wpływającym na lokalizacje nowych ofert mieszkaniowych. Na terenach podmiejskich systematycznie przybywa inwestycji deweloperskich – od października 2024 r. do października 2025 r. liczba dostępnych mieszkań wzrosła o 42% w okolicach Warszawy, 36% w rejonie Wrocławia, 23% wokół Trójmiasta, a 17% w rejonie Poznania.

Jednym z kluczowych czynników wpływających na lokalizację inwestycji jest ograniczona dostępność gruntów oraz ich wysoki koszt w centrach miast. Jak wynika z „Raportu o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2024 r.” przygotowanego przez NBP, aż 46% deweloperów ma coraz większe trudności w nabyciu gruntów budowlanych, a 25% firm zrezygnowało z rozpoczęcia kolejnych inwestycji właśnie z powodu braku odpowiednich terenów. Niedobór działek inwestycyjnych skłania deweloperów do lokowania inwestycji w strefach podmiejskich.

– Ograniczona dostępność gruntów w centrach miast powoduje, że o wyborze lokalizacji decyduje nie tylko czynnik kosztowy. Dla deweloperów coraz ważniejsze są dziś: przewidywalny przebieg inwestycji oraz szybkie uzyskiwanie decyzji administracyjnych. To właśnie także dlatego część nowych inwestycji powstaje poza ścisłymi centrami miast – komentuje Piotr Cieśliński, Principal w Wyser Executive Search.

Przedmieścia oferują nie tylko większą dostępność terenów pod zabudowę, ale też bardziej przystępne warunki ich zakupu, co przekłada się na ceny nieruchomości. Według danych BigData RynekPierwotny.pl ,,Przedmieścia w natarciu – coraz więcej Polaków wybiera życie poza miastem” średnia cena metra kwadratowego mieszkań w lokalizacjach podmiejskich jest niższa od 21% do 36% w porównaniu z największymi miastami w Polsce – o 36% w okolicach Warszawy, 34% w rejonie Krakowa, 33% wokół Trójmiasta, a 30% w okolicach Wrocławia.

Na decyzje nabywców duży wpływ mają także czynniki środowiskowe – ucieczka poza centrum oznacza zwykle lepszą jakość powietrza i mniejszy hałas, co dla wielu osób staje się dodatkowym argumentem przy wyborze lokalizacji. To podejście potwierdza raport Otodom „Szczęśliwy dom. Sens(y) zmian mieszkaniowych” z 2025 r., z którego wynika, że 58% osób deklarujących silną potrzebę kontaktu z naturą decyduje się na przeprowadzkę do innej miejscowości, a w tej grupie aż 44% wybiera relokację z miasta na wieś, co pokazuje rosnące znaczenie czynników środowiskowych przy podejmowaniu decyzji mieszkaniowych.

– Przedmieścia oferują większą dostępność terenów pod zabudowę i bardziej przystępne warunki zakupu, co pozwala Polakom myśleć o przestronniejszym metrażu. Szukanie alternatyw w wyborze miejsca zamieszkania wynika w dużej mierze także ze zmian zachodzących na rynku pracy oraz ze stylu życia. Upowszechnienie pracy hybrydowej wyraźnie zmniejszyło znaczenie lokalizacji miejsca pracy. Jednocześnie wzrosła potrzeba większej przestrzeni życiowej i bliższego kontaktu z naturą – komentuje Joanna Kozarzewska, Senior Partner w Wyser Executive Search.

Rosnąca presja kompetencyjna

Równoczesne prowadzenie kilku inwestycji, rozwijających się w różnym tempie i obarczonych odmiennym ryzykiem, realizowanych w zróżnicowanych uwarunkowaniach formalnych, planistycznych i infrastrukturalnych, wymaga od firm skutecznego nadzorowania całego procesu. W praktyce oznacza to wyższe oczekiwania kompetencyjne wobec pracowników odpowiedzialnych za realizację inwestycji – od umiejętności zarządzania ryzykiem i harmonogramem, przez sprawne poruszanie się w zmieniających się przepisach prawa budowlanego i planistycznego, po zdolność koordynowania prac wielu interesariuszy jednocześnie.

Coraz większe znaczenie ma także zdolność oceny wpływu lokalnych decyzji administracyjnych na przebieg projektu, rozumienie kosztów wynikających z różnic infrastrukturalnych oraz umiejętność szybkiego reagowania na zmiany po stronie wykonawców i dostawców. Firmy oczekują również większej biegłości w analizie danych i korzystaniu z narzędzi cyfrowych, które pozwalają monitorować postęp prac, przewidywać opóźnienia i podejmować decyzje na podstawie aktualnych informacji.

– Projekty budownictwa mieszkaniowego realizowane w strefach podmiejskich wymagają dużej samodzielności zespołów oraz sprawnej współpracy z samorządami. Podnosi to wymagania wobec kadry menedżerskiej, która musi dziś łączyć kompetencje projektowe z doświadczeniem w zarządzaniu rozproszonymi strukturami. Zmiany w prawie budowlanym i planistycznym dodatkowo zwiększają znaczenie kompetencji pozwalających bezpiecznie prowadzić inwestycje w warunkach zmieniających się przepisów – dodaje Joanna Kozarzewska, Senior Partner w Wyser Executive Search.

W praktyce oznacza to konieczność prowadzenia projektów w otoczeniu, w którym tempo decyzji administracyjnych, dostępność infrastruktury i lokalne priorytety inwestycyjne różnią się między gminami. Menedżerowie muszą umieć ocenić, jak te czynniki wpłyną na harmonogram, koszty i finalną atrakcyjność projektu. Coraz częściej odpowiadają także za budowanie relacji z lokalnymi władzami, negocjowanie warunków technicznych i uzgodnień infrastrukturalnych oraz przewidywanie ryzyk wynikających z planów rozwoju danej gminy. Wymaga to nie tylko wiedzy technicznej, ale również umiejętności prowadzenia projektów w środowisku, w którym wiele elementów pozostaje poza bezpośrednią kontrolą firmy.

Właśnie dlatego odpowiedzialność kadry zarządzającej coraz częściej wykracza poza samą realizację inwestycji. Liderzy muszą rozumieć lokalny kontekst funkcjonowania projektów – od współpracy z samorządami, przez powiązanie inwestycji z rozwojem infrastruktury publicznej, po realne potrzeby przyszłych mieszkańców i społeczności. Coraz większe znaczenie mają również kompetencje związane z wdrażaniem standardów zrównoważonego i energooszczędnego budownictwa, które stają się stałym elementem nowych projektów. To sprawia, że menedżerowie muszą oceniać projekt nie tylko przez pryzmat samej inwestycji, ale także jego funkcjonowania w konkretnych warunkach lokalnych.

***

Wyser jest należącą do Gi Group Holding firmą rekrutacyjną o globalnym zasięgu, działającą w 12 krajach. Zespół doświadczonych konsultantów specjalizuje się w doradztwie i rekrutacjach na stanowiska kierownicze wyższego szczebla (Executive Search) oraz managerskie (Managerial Recruitment). Wspiera organizacje w analizie ich potrzeb w obszarze HR, dopasowując profil rekrutowanych kandydatów do oczekiwań i potrzeb. Zapewnia doradztwo i wsparcie w konsekwentnym budowaniu ścieżki zawodowej managerów. Więcej na stronie: https://pl.wyser-search.com/