Artykuł sponsorowany
Posiadanie udziału w nieruchomości, czy to w wyniku spadku, darowizny, czy wspólnego zakupu, często wiąże się z wyzwaniami. Konflikty między współwłaścicielami, trudności w zarządzaniu czy po prostu potrzeba uwolnienia kapitału – to wszystko skłania do poszukiwania odpowiedzi na pytanie: jak szybko sprzedać swój udział w nieruchomości? Wbrew pozorom, polskie prawo daje współwłaścicielom dużą swobodę w tym zakresie, a szybka sprzedaż jest możliwa, o ile znamy odpowiednie mechanizmy.
Współwłasność w świetle prawa – co mówi Kodeks cywilny?
Aby zrozumieć mechanizm sprzedaży udziału, musimy najpierw odnieść się do fundamentu prawnego, jakim jest współwłasność. W polskim systemie prawnym najczęściej mamy do czynienia ze współwłasnością w częściach ułamkowych. Oznacza to, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje określony ułamek (np. 1/2, 1/4) w prawie własności całej rzeczy, a nie fizycznie wydzielona część tej nieruchomości.
Kluczowy dla naszych rozważań jest Art. 198 Kodeksu cywilnego:
„Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.”
Ten jeden zapis stanowi fundament niezależności współwłaściciela. „Rozporządzanie” oznacza w tym kontekście właśnie możliwość sprzedaży, darowizny czy obciążenia (np. hipoteką) swojego udziału.
Czy do sprzedaży udziału potrzebna jest zgoda pozostałych współwłaścicieli?
To najczęstsza wątpliwość i główne źródło konfliktów. Odpowiedź, wynikająca wprost z cytowanego wyżej Art. 198 K.c., jest jednoznaczna: NIE.
Sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody współwłaścicieli jest w pełni legalna i możliwa. Żaden ze współwłaścicieli nie może zablokować drugiemu możliwości swobodnego dysponowania jego prawem.
Warto tu rozwiać częsty mit dotyczący „prawa pierwokupu”. W przypadku zwykłej współwłasności ułamkowej (np. mieszkania, działki budowlanej), pozostałym współwłaścicielom nie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu. Oznacza to, że nie muszą oni jako pierwsi otrzymać oferty kupna. Wyjątki dotyczą głównie współwłasności nieruchomości rolnych lub sytuacji, gdy prawo pierwokupu zostało wcześniej ustanowione umownie (np. w akcie notarialnym) i wpisane do księgi wieczystej.
Jakie są sposoby na spieniężenie udziału w nieruchomości?
Skoro wiemy już, że sprzedaż jest możliwa, pojawia się pytanie, jak to zrobić – zwłaszcza jeśli zależy nam na czasie. Istnieją trzy główne ścieżki:
1. Sprzedaż na rzecz pozostałych współwłaścicieli
To najbardziej naturalne i często najprostsze rozwiązanie. Warto w pierwszej kolejności złożyć oficjalną ofertę kupna swojego udziału pozostałym współwłaścicielom. Pozwala to na „wyprostowanie” sytuacji prawnej nieruchomości i skonsolidowanie własności w jednych rękach. Niestety, w praktyce jest to trudne – jeśli relacje są napięte lub współwłaściciele nie dysponują środkami finansowymi, ta droga jest zamknięta.
2. Sprzedaż na wolnym rynku
Teoretycznie, swój udział można wystawić na sprzedaż na portalach ogłoszeniowych, tak jak całe mieszkanie. W praktyce jest to niezwykle trudne. Nabywcy indywidualni (np. osoby szukające mieszkania dla siebie) unikają zakupu udziałów. Taka transakcja oznacza dla nich „wejście w problem” – konieczność współdziałania z obcymi ludźmi, potencjalne konflikty i brak możliwości swobodnego dysponowania całą nieruchomością. Znalezienie kupca na wolnym rynku na udział jest procesem długotrwałym i rzadko kończy się sukcesem, co wyklucza definicję „szybkiej sprzedaży”.
3. Sądowe zniesienie współwłasności
Jeśli sprzedaż jest niemożliwa, a współwłaściciele nie mogą się porozumieć co do zarządzania rzeczą, pozostaje droga sądowa. Zgodnie z Art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Sąd może to zrobić na trzy sposoby:
- Podział fizyczny (jeśli nieruchomość da się podzielić, np. duża działka).
- Przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych.
- Sprzedaż licytacyjną (tzw. sprzedaż publiczna) i podział uzyskanej sumy.
Ta metoda ma jedną zasadniczą wadę: jest czasochłonna i kosztowna. Postępowanie sądowe może trwać latami, a sprzedaż licytacyjna zazwyczaj oznacza uzyskanie ceny znacznie niższej od rynkowej. Nie jest to zatem sposób na szybkie spieniężenie udziału.
Szybka sprzedaż udziału w nieruchomości – jak to działa w praktyce?
Jeśli celem jest szybka sprzedaż udziału w nieruchomości, a negocjacje ze współwłaścicielami zawiodły, najskuteczniejszym rozwiązaniem staje się skorzystanie z usług wyspecjalizowanych podmiotów.
Na rynku działają firmy skupujące udziały w nieruchomościach. Są to profesjonalni inwestorzy, którzy specjalizują się w nabywaniu skomplikowanych aktywów, jakimi są udziały.
Proces ten jest zazwyczaj bardzo szybki i opiera się na prostym schemacie:
- Kontakt i wycena: Właściciel udziału kontaktuje się z firmą, przedstawiając podstawowe dane (lokalizacja, wielkość udziału, stan prawny).
- Analiza prawna: Firma analizuje księgę wieczystą i dokumenty.
- Oferta: Na podstawie analizy składana jest oferta cenowa.
- Transakcja: Jeśli właściciel akceptuje ofertę, strony spotykają się u notariusza. Sprzedaż udziału w nieruchomości za gotówkę (lub przelewem bankowym w dniu aktu) finalizuje transakcję.
Zaletą tego rozwiązania jest natychmiastowe uwolnienie kapitału i pozbycie się problematycznego aktywa. Cały proces, od kontaktu do wizyty u notariusza, może zamknąć się nawet w kilka dni.
Kto kupuje udziały w nieruchomościach i dlaczego?
Pytanie, kto kupuje udziały w nieruchomościach, jest kluczowe. Jak wspomniano, rzadko są to osoby fizyczne szukające miejsca do życia. Nabywcami są niemal wyłącznie inwestorzy i wyspecjalizowane firmy.
Dlaczego to robią? Takie podmioty dysponują kapitałem oraz – co ważniejsze – wiedzą prawną i doświadczeniem, aby „uporządkować” sytuację prawną nabytego udziału. Ich celem biznesowym jest następnie:
- Negocjowanie ze pozostałymi współwłaścicielami wykupu reszty udziałów.
- Prowadzenie negocjacji dotyczących zarządzania nieruchomością (np. wynajmu).
- Przeprowadzenie postępowania o zniesienie współwłasności (na co mają czas i środki, w przeciwieństwie do pierwotnego właściciela).
Dla osoby chcącej szybko pozbyć się problemu, skup udziałów w nieruchomościach jest optymalną ścieżką. Firmy te przejmują na siebie cały ciężar dalszych negocjacji lub postępowań sądowych.
Jeśli rozważają Państwo taką formę sprzedaży, Velodomo oferuje profesjonalne i szybkie transakcje. Zapraszamy do zapoznania się ze szczegółami naszej oferty: https://velodomo.pl/skup-udzialow-w-nieruchomosci/
Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży udziału?
Aby transakcja przebiegła sprawnie, warto przygotować podstawowy zestaw dokumentów. Notariusz (gdyż sprzedaż udziału w nieruchomości zawsze wymaga formy aktu notarialnego) będzie wymagał:
- Podstawy nabycia: Dokument potwierdzający, że jesteśmy właścicielem udziału (np. akt notarialny kupna, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia).
- Numer księgi wieczystej: Kluczowy do weryfikacji stanu prawnego.
- Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej (w przypadku działek).
- Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych (np. ze spółdzielni lub wspólnoty).
- Zaświadczenie o braku osób zameldowanych (jeśli dotyczy lokalu).
Podsumowanie
Sprzedaż udziału w nieruchomości jest nie tylko legalna, ale dzięki Art. 198 Kodeksu cywilnego nie wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli. Choć sprzedaż na wolnym rynku jest trudna, a droga sądowa długa, istnieją skuteczne sposoby na szybkie wyjście ze współwłasności. Najszybszą i najbardziej efektywną metodą jest sprzedaż udziału wyspecjalizowanej firmie, co pozwala na natychmiastowe odzyskanie gotówki i pozbycie się kłopotliwego aktywa.