Jakie mieszkanie bardziej opłaca się obecnie kupić z przeznaczeniem pod wynajem: 1-pokojowe czy 2-pokojowe? Poniżej krótka analiza rentowności inwestycji w te dwa typy mieszkań w 2025 roku.
Inwestycja w nieruchomość pod wynajem to od wielu lat jedna z najpopularniejszych form lokowania kapitału w Polsce. Wysoka, silnie zróżnicowana w ostatniej dekadzie inflacja oraz zawirowania na rynkach związane z sytuacją międzynarodową sprawiają, że wiele osób szuka stabilnego źródła dochodu pasywnego. Pytanie brzmi jednak: czy lepiej postawić na kawalerkę (mieszkanie 1-pokojowe), która jest tańsza w zakupie i łatwiejsza w utrzymaniu, czy na dwupokojowe lokum, które może przyciągnąć szersze grono najemców? W tym artykule przeanalizujemy obie opcje na podstawie aktualnych danych rynkowych z 2025 roku, skupiając się na kluczowych wskaźnikach: cenach zakupu, wysokości opłat za wynajem, rentowności inwestycji (ROI) oraz „ryzyku pustostanów”. Dane użyte w tej analizie pochodzą z raportów Otodom Analytics, Rentier.io, Expandera oraz Narodowego Banku Polskiego (NBP).
Rynek najmu w Polsce w 2025 roku: stabilizacja po latach wzrostu
Polski rynek najmu mieszkań w 2025 roku wszedł w fazę stabilizacji po dynamicznych wzrostach z lat 2022-2024. Według raportu Otodom Analytics z lutego 2025, średnia cena ofertowa opłaty za wynajem mieszkania w dużych miastach wynosi nieco ponad 3500 zł miesięcznie, co oznacza spadek o 1-2% w porównaniu do poprzedniego roku w metropoliach takich jak Warszawa czy Kraków. Jednak w ujęciu rocznym opłaty za wynajem nadal są o 6-10% wyższe niż w 2024 roku, głównie za sprawą inflacji. Rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem (ROI netto, po odliczeniu kosztów jak podatek 8,5%, remonty, ubezpieczenie i prowizje) oscyluje wokół 4,2-4,9% rocznie, co jest porównywalne z oprocentowaniem lokat bankowych, ale niższe niż przed pandemią (gdy wynosiło nawet 5-6%). Raport Grupy Morizon-Gratka z czerwca 2025 wskazuje, że przeciętne mieszkanie zwraca się po 188-230 miesiącach najmu (czyli od 15 do 19 lat), z najlepszymi wynikami w Łodzi (168 miesięcy dla kawalerek). Spadająca rentowność wynika z rosnących cen zakupu mieszkań (średnio 11 283 zł/m² w 2025 wg NBP) przy stabilizujących się opłatach za wynajem.
Porównanie cen zakupu: kawalerka tańsza całościowo, ale w przeliczeniu za metr – droższa
W I kwartale 2025 roku średnia cena transakcyjna kawalerki (do 35 m²) w 17 największych miastach Polski wyniosła od 10 500 do 13 000 zł/m², co dla typowej powierzchni 30 m² oznacza, że inwestor musiał dysponować budżetem od 315 000 do 390 000 zł. W Warszawie kawalerki kosztują nawet 16 396 zł/m² (do 550 000 zł za lokal 35 m2), podczas gdy w Częstochowie czy Sosnowcu poniżej 7 000 zł/m² (ok. 200 000-220 000 zł). Widełki dla mieszkań 2-pokojowych o metrażach od 35 do 60 m² to wg danych 11 000-14 000 zł/m². Dla mieszkań ze środkowego przedziału metrażu, np. 45 m² oznacza to wydatek rzędu 495 000 – 630 000 zł. W stolicy może to być nawet 16 000 zł/m² (720 000 zł), a w mniejszych miastach jak Radom – poniżej 8000 zł/m² (cena za całość to w tym przypadku ok. 360 000 zł). Kawalerki są tańsze w wejściu (niższy kapitał początkowy), ale ich cena za m² jest często wyższa niż 2-pokojowych, co obniża ROI.
Ile można żądać realnie od najemców?
Dwupokojowe mieszkanie pozwala liczyć na wyższe stawki opłaty za wynajem, ale wykazują one w ostatnim czasie mniejszą dynamikę wzrostu niż w przypadku kawalerek. W dużych miastach mediana całkowitej opłaty za kawalerkę w sierpniu 2025 to w zależności od miasta 2900-3700 zł. Ta opłata w przeliczeniu na m² to 78 zł w stolicy, 64 zł we Wrocławiu, a już tylko 40-44 zł w mniejszych ośrodkach jak Częstochowa czy Białystok.
Jak ta mediana wygląda dla mieszkań 2-pokojowych? Za całość wynosi od 2900 do 4200 zł. Raport Rankomat.pl i Rentier.io z kwietnia 2025 wskazuje, że małe mieszkania (do 40 m²) trzymają ceny (w niektórych miastach notujemy nawet wzrost 8-10% r/r w Toruniu i Bydgoszczy), ale średnie (40-59 m²) nieco tanieją miesięcznie o 0,1-2%.
Roczny dochód z kawalerki: ok. 30 000-40 000 zł brutto, z mieszkania 2-pokojowego – 40 000-50 000 zł. Po odliczeniu kosztów (media, podatek, remonty ok. 20-25% przychodu) netto wychodzi 24 000-32 000 zł dla kawalerki vs. 32 000-40 000 zł dla mieszkań 2-pokojowych.
Rentowność inwestycji: kawalerka wygrywa w ROI, ale 2 pokoje to większa stabilność
Kluczowy wskaźnik ROI (zwrot z inwestycji) faworyzuje kawalerki. Według raportu Expandera i Rentier.io z I kw. 2025, rentowność netto kawalerek to 4,9% (spadek z 5,9% r/r), dla 2-pokojowych – 4,6% (z 5,5%). W Łodzi kawalerka zwraca się po 168 miesiącach, a średnie mieszkanie po 188. Przykładowo: kawalerka za 350 000 zł z czynszem 3200 zł/mc daje ROI 4,75% netto (po kosztach). Dla dwupokojowych za 550 000 zł i 4200 zł/mc – 4,2%. Dane Grupy Morizon-Gratka potwierdzają: małe lokale dają wyższą stopę zwrotu dzięki niższemu wkładowi kapitałowemu.
Jednak 2-pokojowe mieszkania oferują lepszą stabilność: mniejsze ryzyko pustostanów (ok. 1 miesiąc/rok vs. 2 miesiące dla kawalerek, wg Otodom) i wyższy popyt od par czy młodych rodzin. W 2025 rynek najmu studentów (głównie kawalerki) jest nasycony, co obniża obłożenie o 10-15% w sezonie letnim.
Zalety i wady obu opcji
Kawalerka (mieszkanie 1-pokojowe):
- Zalety: Niski próg wejścia (niższy kredyt), szybki zwrot w przypadku utrzymania wysokiego obłożenia (wyższe ROI), łatwy najem krótkoterminowy (np. Airbnb w centrach miast).
- Wady: Wyższe ryzyko pustostanów (studenci, którzy często są najemcami takich lokali w pewnych okresach wyjeżdżają), mniejszy wzrost wartości (spadki cen o 2% r/r), wyższe koszty proporcjonalne (remonty w przeliczeniu na m² droższe).
Dwupokojowe:
- Zalety: stabilny najem długoterminowy, wyższy dochód absolutny, lepsza aprecjacja (wzrost cen o 6% r/r), mniejsze ryzyko pustostanów (popyt ze strony zarówno studentów, jaki i pracujących singli oraz rodzin).
- Wady: potrzebny wyższy kapitał początkowy, dłuższy zwrot inwestycji, większe koszty utrzymania (media +20%).
W 2025 roku kawalerka oferuje wyższą rentowność (4,9% vs. 4,6%) i szybszy zwrot, co czyni ją idealną dla początkujących inwestorów z ograniczonym kapitałem – szczególnie w mniejszych miastach jak Łódź czy Bydgoszcz. Jednak mieszkanie 2-pokojowe lepiej sprawdza się w długim terminie dzięki niższemu ryzyku i stabilnemu dochodu, zwłaszcza w metropoliach jak Warszawa czy Kraków. Wybór zależy od profilu inwestora. Jeśli ktoś celuje w dobry cash flow – lepsza będzie kawalerka; jeśli ktoś stawia na pasywny dochód na lata – mieszkanie 2-pokojowe będzie lepszym wyborem. Zawsze w kalkulacji należy wykorzystywać lokalne dane i trzeba pamiętać o dywersyfikacji. Inwestycja w nieruchomość to maraton, nie sprint – z ROI na poziomie ok. 4-5% wciąż pozostaje powyżej inflacji.
Artykuł napisany przy współpracy z deweloperem Duna Polska Real Estate – https://dunapolskare.pl/lublin/