Rozważasz wynajem lub zakup powierzchni na działalność? Niezależnie od tego, czy chodzi o biuro czy o magazyn, koniecznie zwróć uwagę na klasę budynku. Czym ona jest? Co odróżnia magazyn klasy A i klasy B, a co biura z tych dwóch kategorii? Wyjaśniamy.
Klasy budynków biurowych i magazynowych, czyli co?
Klasy budynków biurowych i magazynowych to literowe oznaczenia (najczęściej A, B, C), które pozwalają szybko określić właściwości funkcjonalne oraz stan nieruchomości komercyjnych. Stanowią jeden z wyróżników, na które należy zwrócić uwagę przy wynajmie i zakupie powierzchni pod działalność.
– Klasy budynków biurowych i magazynowych pozwalają błyskawicznie zyskać ogólny obraz warunków panujących w danej przestrzeni, a co za tym idzie ocenić, czy wpisuje się ona w potrzeby biznesowe. Dlatego często stanowią „pierwsze sito” podczas selekcji ofert – wyjaśnia Aleksandra Paradecka z Horyzontu Nieruchomości z Łodzi, firmy specjalizującej się w obiektach komercyjnych. – Co ważne, odnoszą się one nie do konkretnych lokali, a do całych budynków – dodaje.
Bez względu na to, czy mowa o biurach czy o magazynach, można przyjąć wspólny mianownik dla poszczególnych oznaczeń literowych.
- Biura i magazyny klasy A to najnowocześniejsze przestrzenie. Mieszczą się zazwyczaj w nowo powstałych, specjalistycznych budynkach i zapewniają pełen zakres udogodnień. Trzeba się w nich jednak liczyć z najwyższą stawką najmu za metr kwadratowy.
- Biura i magazyny klasy B mieszczą się najczęściej w starszych obiektach i nie mają najnowocześniejszego standardu wykończenia czy wyposażenia. Często jednak „wygrywają” atrakcyjniejszymi warunkami najmu.
- Obiekty klasy C wyróżniają się słabą lokalizacją i niskim standardem wykończenia. Jednocześnie można w nich liczyć na niski czynsz. Mogą być zatem dobrą opcją dla tych, którzy chcą wynająć lokal tymczasowo i/lub „po kosztach”.
Jak natomiast wyglądają konkretne różnice pomiędzy biurami i magazynami poszczególnych klas?
Obiekty klasy A zazwyczaj wyróżniają się dogodną lokalizacją. W przypadku magazynów będą to okolice dużych węzłów komunikacyjnych, które ułatwiają sprawną logistykę na skalę regionalną i krajową.
Klasy budynków biurowych – czym się różnią?
Co wyróżnia budynek biurowy klasy A, a co biurowiec klasy B? Różnice są wyraźne.
Budynek biurowy klasy A:
- ma prestiżową lokalizację, która stanowi wartość dodaną dla firmy – tak z punktu widzenia dostępności komunikacyjnej (dla pracowników i klientów), jak i szeroko rozumianego wizerunku marki;
- wyróżnia się nowoczesną architekturą, często wpisującą się w wymogi zrównoważonego rozwoju (co istotne choćby z uwagi na ESG);
- daje możliwość adaptacji przestrzeni biurowych pod potrzeby konkretnego klienta – można np. stworzyć na nich duże open space’y, dokonać podziału na mniejsze gabinety czy wykończyć zgodnie z systemem identyfikacji marki;
- jest wyposażony w nowoczesne systemy bezpieczeństwa, np. monitoring 24h, system kontroli dostępu do budynku czy BMS, czyli system automatycznego zarządzania budynkiem;
- zapewnia komfort pracy, m.in. dzięki wentylacji mechanicznej i klimatyzacji, całodobowej recepcji czy dostępowi do parkingu na terenie obiektu.
Natomiast biurowiec klasy B:
- to zazwyczaj obiekt starszej generacji, np., jak to często bywa w Łodzi, odrestaurowana fabryka lub inny budynek industrialny o wyjątkowym klimacie;
- daje mniejsze możliwości aranżacji przestrzeni – np. przesunięcia ścianek działowych;
- może mieć mniej prestiżową lokalizację, choć, gdy w grę wchodzą centra dużych miast, czasami to właśnie biurowce klasy B „wygrywają”, bo deweloperom trudno budować nowe obiekty w zatłoczonym śródmieściu;
- może zapewniać nieco niższy standard wyposażenia, chociaż nie jest to reguła;
- zazwyczaj może zostać wynajęty po nieco niższych stawkach niż obiekty klasy A.
– Przy poszukiwaniu przestrzeni biurowej nie warto zamykać się na jedną klasę obiektów. Często zdarza się, że te należące do kategorii „B” są równie atrakcyjne, a ich wynajem wiąże się z niższym kosztem – podpowiada Aleksandra Paradecka.
Klasy magazynów – czym się różnią?
Podobny podział jest stosowany wobec powierzchni magazynowej. W tej kategorii również można się spodziewać różnic pomiędzy magazynem klasy A i klasy B. Są one dość rygorystycznie nakreślone.
Magazyn klasy A musi mieć:
- minimum jeden dok załadunkowy na 500 m (przy lokalizacji obiektu w mieście) lub 1000 m (przy usytuowaniu magazynu poza miastem);
- wysokość minimum 10 m;
- rozstaw siatki słupów 12×24 m lub 12×22,5 m;
- tryskacze i czujniki dymu;
- dobrą wentylację i ogrzewanie;
- infrastrukturę teleinformatyczną.
Natomiast magazyny klasy B:
- zazwyczaj są ulokowane w starszych, postindustrialnych przestrzeniach fabrycznych, które zaadaptowano i unowocześniono;
- mogą mieć gęściej rozstawione słupy i bardziej „zamkniętą” strukturę;
- często nie mają dużej liczby doków;
- mogą zachęcać lokalizacją – są położone blisko centrów miast.
A co z ceną? – Przy wynajmie niewielkiego magazynu różnica w kosztach między klasami A i B jest znacząca. Jeśli jednak potrzeba dużego lokalu, np. o powierzchni ponad 1000 m2, stawki zbliżają się do siebie. Wówczas warto zainteresować się obiektami o wyższym standardzie. Różnica w opłatach będzie niewielka, a komfort użytkowania zauważalnie lepszy – doradza Jakub Paradecki z Horyzontu Nieruchomości.
Jak zatem widać, klasa lokalu komercyjnego ma znaczenie i warto ją świadomie interpretować – najlepiej z ekspertami. To oni pomogą odnaleźć się w gąszczu fachowej terminologii i szybko znaleźć obiekt na miarę konkretnych potrzeb i możliwości biznesowych.