Dla posiadaczy kredytów hipotecznych o zmiennej stopie oprocentowania zaciągniętych w złotówkach nadeszły trudne czasy. W wyniku serii podwyżek stóp procentowych począwszy od października 2021 roku, najistotniejsza dla kredytobiorców stopa referencyjna znacznie wzrosła. Przełożyło się to na podwyższenie wysokości rat kredytów hipotecznych.
W zależności od kwoty zaciągniętego kredytu i okresu spłaty comiesięczne zobowiązania wzrosły w przypadku niektórych kredytobiorców nawet o 50%. Nic więc dziwnego, że wielu z nich szuka sposobów na ograniczenie skutków podwyżek.
Czym różni się nadpłata od częściowej lub całkowitej wcześniejszej spłaty kredytu?
Nadpłata jest wpłaceniem przez klienta określonej sumy – np. 5000 zł – na rachunek służący do spłaty kredytu, bez poinformowania banku o zamiarze dokonania wcześniejszej spłaty kredytu (częściowej czy całkowitej). Takie działanie nie zmniejsza kosztów kredytu ani nie skraca okresu kredytowania. Wpłacone pieniądze pozostają w zawieszeniu i czekają na nadejście terminów spłaty poszczególnych rat kredytu. Nadpłata nie jest więc dobrym rozwiązaniem dla kredytobiorcy, w przeciwieństwie do wcześniejszej spłaty kredytu.
Wcześniejsza spłata kredytu różni się od nadpłaty tym, że kredytobiorca składa w Banku dyspozycję wskazującą, że chce przedterminowo spłacić część lub całość zaciągniętego kredytu. W takiej dyspozycji kredytobiorca wskazuje m.in. kwotę, którą zamierza wcześniej spłacić i termin spłaty. W przypadku częściowej spłaty kredytobiorca wskazuje też, czy chce skrócić okres kredytowania, czy woli pozostawić go bez zmian i jedynie obniżyć poziom bieżących rat.
Jakie korzyści daje wcześniejsza spłata kredytu?
Każda rata składa się z części kapitałowej i odsetkowej, przy czym z reguły w pierwszych latach spłacamy głównie odsetki. Sam kapitał obniża się znacznie wolniej. Jest to o tyle istotne, że decydując się na częściową, wcześniejszą spłatę kredytu, zmniejszamy właśnie kapitał, czyli „bazę”, która jest podstawą do naliczania odsetek i ustalenia wysokości rat. Taka operacja zmniejsza kwotę, którą ostatecznie oddamy do banku.
Jakie zmiany w naszej umowie kredytowej za tym idą? Możliwości mamy dwie:
- skrócenie okresu spłaty przy zachowaniu tej samej wysokości rat,
- zmniejszenie wysokości rat przy zachowaniu dotychczasowego okresu spłaty.
Z finansowego punktu widzenia korzystniejszy jest wariant pierwszy. Krótszy okres spłaty sprawi, że ostatecznie oddamy do banku mniej, niż kiedy spłacamy wprawdzie niższe raty, ale przez kilka lat dłużej, ponieważ bank będzie naliczać odsetki krócej. Dodatkową korzyścią dla kredytobiorców jest to, że bank zobligowany jest do zwrotu części całkowitego kosztu kredytu, w tym zwłaszcza prowizji za udzielenie kredytu (proporcjonalnie do okresu skrócenia umowy).
Przed podjęciem ostatecznej decyzji, warto poprosić instytucję o sporządzenie symulacji kosztów kredytu po dokonaniu określonej nadpłaty, aby upewnić się co do skali potencjalnych korzyści.
Kiedy zyskamy najwięcej, spłacając kredyt przed terminem?
Największą korzyść odniesiemy, spłacając kredyt hipoteczny w Banku PEKAO S.A. w pierwszych latach trwania umowy oraz przeznaczając na ten cel względnie wysoką kwotę. Dla przykładu, jeśli mamy 400 tys. zł kredytu i spłacimy wcześniej 20 tys. zł, trudno spodziewać się dużej ulgi w comiesięcznych ratach. Bank przeliczy całość zobowiązania od nowa i obniży ratę co najwyżej o kilka procent.
Od sytuacji finansowej i osobistej klienta zależy, czy podejmie decyzję o wcześniejszej spłacie, a jeśli tak, to na jaką kwotę. Pamiętajmy, że kredyt hipoteczny to zobowiązanie zaciągane średnio na 20-25 lat. W tym czasie wiele może się zdarzyć.
O czym należy pamiętać, przed podjęciem decyzji o wcześniejszej spłacie?
Przede wszystkim nie należy się pozbywać wszystkich oszczędności. Na wcześniejszą spłatę warto przeznaczyć nie więcej niż połowę oszczędności. Resztę lepiej zostawić na czarną godzinę.
Przed podjęciem ostatecznej decyzji upewnij się, czy wraz z wcześniejszą spłatą kredytu nie będziesz zmuszony do zapłaty prowizji na rzecz banku. Informacja o tym musi być zawarta w umowie kredytowej.
Zgodnie z przepisami obowiązującymi w odniesieniu do kredytów zaciągniętych po 21 lipca 2017 r., w przypadku kredytów o zmiennej stopie oprocentowania, bank ma prawo do naliczenia prowizji nie wyższej niż 3% spłacanej kwoty, ale tylko w ciągu pierwszych 3 lat trwania umowy. Rekompensata za wcześniejszą spłatę nie może być w takim przypadku większa niż wysokość odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu hipotecznego w okresie roku od dnia faktycznej spłaty. Jeżeli do zakończenia obowiązywania umowy o kredyt hipoteczny oprocentowany zmienną stopą procentową zgodnie z terminem wskazanym w tej umowie pozostało mniej niż rok, rekompensata nie może być wyższa niż odsetki, które przypadałyby za okres pozostały do zakończenia umowy o kredyt hipoteczny.
W przypadku kredytu hipotecznego, w którym stała stopa oprocentowania kredytu hipotecznego obowiązuje w danym okresie, kredytodawca może pobierać rekompensatę za wcześniejszą spłatę kredytu, jeśli nie jest ona wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą.
Warto więc zweryfikować harmonogram spłat i w razie potrzeby wstrzymać się miesiąc lub dwa z dokonaniem nadpłaty.
Czy istnieją inne alternatywy obok wcześniejszej spłaty?
Wcześniejsza spłata jest jednym ze sposobów na zmniejszenie obciążeń związanych z wysokością płaconych rat. Co jednak mają zrobić kredytobiorcy, którzy nie mają wolnych środków?
Opcją wartą rozważenia jest zmiana oprocentowania spłacanego kredytu ze zmiennego na stałe. Pozwoli to zabezpieczyć się przed dalszymi podwyżkami stóp procentowych na okres najbliższych 5 lat. Można również podjąć rozmowy z bankiem na temat wydłużenia okresu spłaty. W przypadku powodzenia takich rozmów istnieje możliwość obniżenia wysokości rat.
Wcześniejsza spłata kredytu może być dobrym rozwiązaniem pod pewnymi warunkami. Największą korzyść odnotujemy, dokonując wcześniejszej spłaty w pierwszych latach trwania umowy i przy niskim oprocentowaniu, gdy stopy procentowe są w tendencji wzrostowej. Przykładowo osoba, która dokonała częściowej spłaty kredytu w pierwszej połowie 2021 roku, gdy obowiązywały rekordowo niskie stopy procentowe, skorzysta na takiej operacji znacznie więcej niż ktoś, kto podjął takie działania na początku 2022 roku, gdy stopy procentowe, a tym samym koszty kredytu, mocno się zwiększyły. Niemniej jednak z punktu widzenia finansowego wcześniejsza spłata nawet części kredytu pozwala zmniejszyć jego ostateczny koszt. Ostateczna decyzja powinna zostać podjęta po przeprowadzeniu dokładnej analizy swojej sytuacji finansowej.