Każdy tydzień lockdownu to koszt dla wynajmujących ok. 190 mln zł – wynika z danych Polskiej Rady Centrów Handlowych. Szacowane zadłużenie branży w sumie sięga nawet 90 mld zł. Do tego dochodzą przychody utracone przez sklepy i najemców galerii handlowych, które w ciągu całej pandemii wycenia się na 32 mld zł. Nic więc dziwnego, że do sądów wpływa coraz więcej tzw. spraw postpandemicznych. Jedne z częściej rozstrzyganych, to właśnie spory z kategorii sprzedaż i obrót handlowy oraz najem i dzierżawa. W czasie epidemii koronawirusa częściej trafiają one do sądów polubownych, bo tu znacznie szybciej zapada wyrok.
Według PRCH Daily Footfall Index łączne straty z tytułu trzykrotnego ograniczenia działalności obiektów handlowych wynoszą ok. 32 mld zł. Tylko ubiegłoroczny, wiosenny lockdown skutkował spadkiem przychodów o ponad 17,5 mld zł. Zamknięcie galerii po raz drugi w listopadzie ub.r. spowodowało ok. 8 mld zł utraconych obrotów. Ograniczenia w handlu od 27 grudnia ub.r. – to kolejne ok. 6 mld zł strat. To przychody utracone przez sklepy i usługodawców (najemców) działających w galeriach. Mocno ucierpiały też budżety wynajmujących, którzy zostali wyłączeni z tarcz antykryzysowych i jednocześnie obciążeni kosztami abolicji czynszowej. Jak podkreśla PRCH kosztowała ona wynajmujących ponad 3 mld zł. Niedawno Polska Rada Centrów Handlowych podała, że szacowana wartość zadłużenia wynajmujących sięga nawet 90 mld zł, a roczny koszt odsetek od zaciągniętego zadłużenia to 3,2 mld zł.
Zaległości rosną, co jest jedną z przyczyn wzrostu liczby tzw. spraw postpandemicznych, wpływających do sądów. Jednak sądy powszechne pracują coraz dłużej – w Warszawie na pierwszą rozprawę często czeka się ponad rok, apelacja rozpatrywana jest po prawie dwóch latach. Co oznacza, że spory pomiędzy przedsiębiorcami – często złożone, z obszernym materiałem dowodowym, obejmujące wielu świadków i wymagające powołania biegłych – przez wszystkie instancje przechodzą latami.
Główną przyczyną opóźnień jest przeciążenie sądów. Szacuje się, że na jednego sędziego sądu rejonowego przypada średnio aż 3 tys. sporów rocznie. Kolejna przyczyna, która spowolniła sądy powszechne w ostatnim czasie, to odwołane na dwa miesiące w czasie lockdawnu wszystkie rozprawy – od marca do połowy maja ub.r. odwołano ponad 230 tys. terminów rozpraw w sądach powszechnych. Do tego dochodzą nieobsadzone etaty sędziowskie (blisko 500).
W czasie pandemii przedsiębiorcy chętniej korzystają więc z sądów polubownych, bo tu spory rozstrzygane są znacznie szybciej niż w sądach powszechnych – największy w kraju tego typu sąd, czyli Sąd Arbitrażowy przy Krajowej Izbie Gospodarczej potrzebował średnio tylko 154 dni na wydanie orzeczenia. Jednymi z najczęściej rozstrzyganych były spory z kategorii sprzedaż i obrót handlowy oraz najem i dzierżawa. W sumie stanowiły one 40 proc. wszystkich postępowań prowadzonych przez SA KIG.
– Czas gra na niekorzyść przedsiębiorców, zwłaszcza w okresie, gdy firma nie prosperuje lub jej działalność ze względu na szalejącą pandemię jest mocno ograniczona. Dlatego szybkość postępowania i przewidywalny z góry czas wydania rozstrzygnięcia, to z punktu widzenia przedsiębiorców czynniki bardzo istotne. Przedsiębiorcy z branż bezpośrednio dotkniętych kolejnymi restrykcjami doceniają także doświadczenie w sporach oraz szeroki wachlarz arbitrów orzekających w naszym sądzie. Co więcej, w okresie pandemii włożyliśmy wiele pracy w to, by działać nieprzerwanie i ułatwić klientom przeniesienie się do wirtualnej rzeczywistości. W naszym sądzie w ub. roku znacząco skrócił się także czas rozstrzygania sporów. Wprowadzenie trybu online pozwala łatwiej działać na odległość i współpracować z klientami z innych regionów, co – nawet w czasach, gdy nie zmagaliśmy się z pandemią – było utrudnione. Rosnąca popularność arbitrażu jest także szansą na „odciążenie” sądów powszechnych w rozstrzyganiu spraw gospodarczych – mówi Agnieszka Durlik, dyrektor generalna SA KIG.
Średnia wartość przedmiotu sporu z kategorii sprzedaż i obrót handlowy wyniosła w tym sądzie ponad 9 mln zł, a z kategorii najem i dzierżawa – ponad 750 tys. zł.
Sprawy, które w czasie pandemii częściej wpływają do tego sądu polubownego dotyczą np. żądania rozwiązania umowy najmu. Przedsiębiorcy, jako przyczynę podają właśnie pandemię COVID-19.
Case study
Jednym z takich przypadków był pozew wniesiony przez przedsiębiorcę prowadzącego działalność handlową w wynajmowanym lokalu. Jako uzasadnienie podano rażące straty materialne poniesione w wyniku pandemii COVID-19 i wprowadzonych rozporządzeniem Rady Ministrów obostrzeń, które uniemożliwiły prowadzenie działalności w ogóle. Zdaniem przedsiębiorcy kontynuowanie zawartej umowy najmu powodowałoby tylko powiększanie tej straty, bo mimo braku jakichkolwiek przychodów z wynajętego lokalu, zmuszony jest on płacić miesięczny czynsz.
– Arbitrzy, w konkretnym stanie faktycznym danej sprawy uznali, że pomimo braku wątpliwości co do tego, że stan epidemii i wprowadzone ograniczenia dot. działalności gospodarczej, mogą być przyczyną rażących strat po stronie podmiotów prowadzących działalność handlową, to powód nie wykazał, by w związku z tym groziła mu strata rażąca. Przeciwnie, po przywróceniu działalności handlowej, osiągnął on obroty porównywalne z tymi, jakie notował w miesiącu, poprzedzającym ogłoszenie stanu epidemii. Ponadto z przeprowadzonego postępowania dowodowego wynika, że pandemia nie była główną przyczyną strat, jakie ponosił przedsiębiorca, bo te notował praktycznie od początku prowadzenia działalności handlowej w wynajmowanym lokalu. Pandemia straty te jedynie pogłębiła – informuje SA KIG.
Dodatkowo wynajmujący – chcąc zachować umowę w mocy – proponował najemcy kolejne obniżki czynszu. Arbitrzy ocenili, że po uwzględnieniu tych obniżek oraz środków z pomocy publicznej, jaką przedsiębiorca otrzymał, nie poniósł on ani nie był zagrożony „rażącą stratą”.
Arbitrzy uznali, że nie bez znaczenia jest także diametralnie różna sytuacja ekonomiczna stron tego sporu. Przedsiębiorca ma potencjalną możliwość uzyskania pomocy publicznej, a wynajmujący na taką pomoc nie może liczyć. Dodatkowo wynajmujący jest posiadaczem kredytu hipotecznego pod wynajmowany lokal. Dlatego tez arbitrzy SA KIG podjęli decyzję, by powództwo oddalić.
– Należy jednak pamiętać, że podobnych spraw, będących wynikiem epidemii COVID-19 i zmieniających się warunków handlowych, toczy się w SA KIG wiele i w innym stanie faktycznym, zapadają zgoła odmienne rozstrzygnięcia, w tym rozwiązujące umowy najmu – podkreśla SA KIG.